สัญญาจ้างเหมาก่อสร้าง คืออะไร

สัญญาจ้างเหมาก่อสร้าง คือ ข้อตกลงระหว่างเจ้าของโครงการ กับ ผู้รับเหมา ซึ่งมักจัดทำเป็นหนังสือสัญญาเพื่อระบุขอบเขตงาน รายการวัสดุ ราคา กำหนดเวลาแล้วเสร็จ เงื่อนไขการจ่ายเงิน และหน้าที่ความรับผิดชอบของแต่ละฝ่าย ให้มีเกณฑ์ควบคุมงาน และตรวจรับที่ชัดเจนตรงกัน ในทางกฎหมายจัดเป็นสัญญาจ้างทำของตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 587 โดยผู้รับจ้างตกลงจะทำงานที่ตกลงกันไว้จนสำเร็จ และผู้ว่าจ้างตกลงจะจ่ายสินจ้างสำหรับผลสำเร็จของงานนั้น

8 สาระสำคัญในสัญญาจ้างเหมาก่อสร้าง

ข้อมูลคู่สัญญา และสถานที่ก่อสร้าง : ระบุชื่อนิติบุคคลหรือบุคคลธรรมดา ผู้มีอำนาจลงนาม ที่อยู่ติดต่อ และขอบเขตพื้นที่หน้างานจริง
ขอบเขตงาน และเอกสารแนบท้าย : ระบุแบบก่อสร้าง รายการประกอบแบบ และใบแสดงปริมาณงานและราคา (BOQ) เฉพาะเมื่อใช้เป็นเอกสารอ้างอิง ให้เป็นส่วนหนึ่งของสัญญา
มูลค่าจ้าง และเงื่อนไขการจ่ายเงิน : ระบุราคาค่าจ้างรวม แผนการแบ่งงวดงาน เกณฑ์การตรวจรับ และกำหนดเวลาจ่ายเงินแต่ละงวด
ราคา และภาษี : ระบุว่าราคาตามสัญญารวมภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) ค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายใดแล้วบ้าง
ระยะเวลาทำงาน และกำหนดส่งมอบ : ระบุวันเริ่มต้น วันสิ้นสุด แผนงานก่อสร้าง เหตุที่ขอขยายเวลาได้ กำหนดเวลาแจ้ง และหลักฐานที่ต้องใช้
การรับประกันผลงาน และการแก้ไขงาน : ระบุว่างานแต่ละส่วนรับประกันนานเท่าใด และผู้รับเหมาจะเข้าซ่อมภายในกี่วันหลังได้รับแจ้ง
เงื่อนไขการปรับเปลี่ยนเนื้องาน : กำหนดให้การเพิ่มหรือลดงานต้องตกลงขอบเขต ราคา และผลกระทบต่อเวลาเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนเริ่มทำ
เหตุผิดสัญญา และการบอกเลิก : ระบุเหตุผิดสัญญา ขั้นตอนการแจ้งเตือนให้แก้ไข การบอกเลิกสัญญา และการส่งมอบงานหรือเอกสารคืน

หน้าที่ความรับผิดชอบของคู่สัญญา

หน้าที่ของเจ้าของโครงการ (ผู้ว่าจ้าง)	หน้าที่ของผู้รับเหมา (ผู้รับจ้าง)
ส่งมอบพื้นที่ก่อสร้างตามกำหนดเวลาที่ตกลงกัน	ดำเนินการก่อสร้างให้ถูกต้องตามแบบ และมาตรฐานงานช่าง
จัดเตรียมแบบแปลน และดำเนินการขอใบอนุญาตก่อสร้างตามที่ตกลงในสัญญา	จัดหาวัสดุ อุปกรณ์ เครื่องจักร และแรงงานตามข้อกำหนดในสัญญา
จัดทีมงานหรือผู้ควบคุมงานเข้าตรวจรับงานตามนัดหมาย	จัดให้มีวิศวกรหรือผู้ควบคุมงานดูแลมาตรฐาน และความปลอดภัยตามที่กฎหมายหรือสัญญากำหนด
ตรวจรับงาน และจ่ายเงินค่างวดตรงเวลาเมื่องานผ่านเกณฑ์	รายงานความคืบหน้าสม่ำเสมอ และส่งมอบงานตามแผน
พิจารณา และอนุมัติการเปลี่ยนแปลงงานเป็นลายลักษณ์อักษร	รับประกันผลงาน และเข้าซ่อมแซมงานชำรุดตามระยะเวลาที่ระบุในสัญญา

การบริหารความเสี่ยงในสัญญาจ้างเหมา

ความเสี่ยงที่พบบ่อย	สาเหตุสำคัญ	แนวทางป้องกันในสัญญา
งบประมาณบานปลาย	การแก้แบบระหว่างก่อสร้าง ขอบเขตงานไม่ชัดเจน หรือราคางานเพิ่ม-ลดไม่ชัดเจน	กำหนดให้การเปลี่ยนแปลงงานต้องสรุปราคา และเวลาเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนเริ่มทำ
งานก่อสร้างล่าช้า	การส่งมอบพื้นที่ล่าช้า การแก้แบบ หรือการขาดแคลนทรัพยากร	แนบแผนงานท้ายสัญญา ระบุวิธีคำนวณค่าปรับ วงเงินค่าปรับสูงสุด และขั้นตอนขอขยายเวลา
งานไม่ได้มาตรฐาน	ใช้วัสดุไม่ตรงตามข้อกำหนด หรือขาดการตรวจสอบคุณภาพ	ระบุรายการวัสดุชัดเจน พร้อมกำหนดเกณฑ์ตรวจรับ และสิทธิสั่งแก้ไขงาน
งานหยุดชะงักหรือทิ้งงาน	สภาพคล่องของผู้รับเหมา หรือการจ่ายเงินล่วงหน้าเกินผลงานจริง	แบ่งจ่ายตามงวดงานที่ตรวจรับแล้ว และกำหนดเงื่อนไขการหักเงินประกันผลงานตามที่ตกลงในสัญญา

3 จุดตรวจเช็คเอกสารสำคัญก่อนลงนามในสัญญา

1.แบบก่อสร้าง และรายการประกอบแบบตรงกัน

ตรวจสอบแบบสถาปัตยกรรม โครงสร้าง และงานระบบอาคารให้สอดคล้องกัน พร้อมมีวิศวกรลงนามรับรองตามที่กฎหมายกำหนด เพื่อลดปัญหาการแก้งานหน้างาน
2.ปริมาณงาน และราคามีเอกสาร BOQ อ้างอิงชัดเจน

ตรวจสอบรายละเอียดใน การถอดแบบ และจัดทำบัญชีแสดงปริมาณงานและราคา (BOQ) เมื่อใช้เป็นเอกสารแนบท้าย เพื่อใช้เป็นเกณฑ์ตรวจรับงาน และคำนวณราคางานเพิ่ม-ลด
3.ตรวจสอบจุดขัดแย้งของแบบด้วยเทคโนโลยี BIM

การนำ เทคโนโลยีแบบจำลองสารสนเทศอาคาร 3 มิติ (BIM) มาช่วยตรวจจุดชนระหว่างโครงสร้าง กับ งานระบบ ช่วยลดความผิดพลาดก่อนเริ่มงานก่อสร้างจริง

คำถามที่พบบ่อยเรื่องสัญญาจ้างเหมาก่อสร้าง

หากแบบก่อสร้าง กับ ใบ BOQ มีข้อความขัดแย้งกัน ควรยึดเอกสารใด?

สัญญาควรระบุลำดับความสำคัญของเอกสารแนบท้ายไว้อย่างชัดเจนตามที่คู่สัญญาตกลงกัน และหากไม่ได้ระบุไว้ คู่สัญญาควรหยุดงานในส่วนที่ได้รับผลกระทบชั่วคราว พร้อมทำหนังสือยืนยันข้อสรุปร่วมกันเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนดำเนินงานต่อ เพื่อป้องกันข้อพิพาทหน้างาน

หากเกิดเหตุจำเป็นที่ต้องขอขยายระยะเวลาก่อสร้าง มีขั้นตอนอย่างไร?

สัญญาควรระบุเงื่อนไข และเหตุผลที่ขอขยายเวลาได้ (เช่น เหตุสุดวิสัยหรือการแก้ไขแบบจากผู้ว่าจ้าง) กำหนดเวลาแจ้งเตือนเป็นลายลักษณ์อักษร หลักฐานประกอบ และขั้นตอนการพิจารณาอนุมัติร่วมกัน

ในขั้นตอนส่งมอบงาน ผู้รับเหมาต้องส่งมอบเอกสารอะไรบ้าง?

โดยทั่วไปควรส่งมอบบันทึกการตรวจรับงาน รายการข้อบกพร่องที่แก้ไขแล้ว แบบที่แก้ไขให้ตรงกับงานก่อสร้างจริง (As-built Drawings) คู่มือการใช้งานระบบ และใบรับประกันอุปกรณ์ตามขอบเขตงานในสัญญา

สัญญาจ้างเหมาเฉพาะค่าแรง กับ จ้างเหมาทั้งค่าแรง และค่าวัสดุ ต่างกันอย่างไร?

สัญญาจ้างเหมาเฉพาะค่าแรง เจ้าของโครงการจะเป็นผู้จัดหาวัสดุเอง ส่วนสัญญาจ้างเหมาทั้งค่าแรง และค่าวัสดุ ผู้รับเหมาจัดหาวัสดุตามรายการ และขอบเขตที่ระบุในสัญญา ซึ่งสัญญาต้องกำหนดขอบเขตการจัดหา การดูแลรักษาวัสดุ และการรับประกันคุณภาพให้ชัดเจน

เล่าโจทย์โครงการให้ทีม AESCON

ส่งข้อมูลเบื้องต้นเกี่ยวกับประเภทอาคาร ขอบเขตงาน และช่วงเวลาที่ต้องการ ทีมงานจะตรวจสอบ และติดต่อกลับเพื่อคุยรายละเอียดต่อไป

ข้อมูลสำหรับประเมินโครงการเบื้องต้น